Zu Beginn des Jahres 2020 ist die Änderung der Münchner Zweckentfremdungssatzung (ZES) in Kraft getreten. Die mit dieser Änderung eingeführten Regelungen, insbesondere zu den Anforderungen an Ersatzwohnraum (Mietpreisbeschränkungen und Ersatz von Mietwohnraum nur durch Mietwohnraum), werden aktuell vor dem Bayerischen Verwaltungsgericht München und dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof auf ihre Rechtmäßigkeit hin geprüft. Der Abriss eines Bestandsgebäudes mit Wohneinheiten im Stadtgebiet stellt nach § 4 ZES eine Zweckentfremdung dar und bedarf daher einer Genehmigung durch die Landeshauptstadt München. Die Genehmigung war in der Vergangenheit zu erteilen, wenn entsprechender Ersatzwohnraum, der dem Standard des zu beseitigenden Wohnraums entspricht, im Stadtgebiet nachgewiesen werden konnte (§ 5 i.V.m. § 7 Abs. 2 ZES aF). Unter § 7 Abs. 2 Ziff. 5 S. 2 und 3 ZES wurde nun neu geregelt, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung nur dann erteilt wird, wenn der nachgewiesene Ersatzwohnraum folgende Voraussetzungen erfüllt:

„Vermieteter Wohnraum darf nur durch Mietwohnraum ersetzt werden. Die Miethöhe hat sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel für München zu orientieren.“

Der Eigentümer wird also zum einen davon abgehalten, den neu errichteten Wohnraum selbst zu nutzen, also bspw. als Eigentumswohnung, falls die Wohnung oder das Haus vor dem Abriss vermietet wurde. Zum anderen darf der Eigentümer den neu geschaffenen Wohnraum nur zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Die Rechtmäßigkeit der Änderung der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München ist vor dem Hintergrund der verwaltungs- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung überaus zweifelhaft. Das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) ermächtigt die Landeshauptstadt München weder zu Mietpreisregelungen, noch dazu, die Eigentümer zu verpflichten, Mietwohnraum nur durch Mietwohnraum zu ersetzen. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat erst kürzlich entschieden, dass Mietpreisregelungen in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes, nicht in die der Länder fallen, als er die Zulassung des Volksbegehrens „#6 Jahre Mietenstopp“ abgelehnt hat (Entscheidung vom 16.07.2020 – 32-IX-20). Die Münchner Grundstückseigentümer werden sich gegen entsprechende Versagungen der Zweckentfremdungsgenehmigung auf Basis der geänderten Satzung vor dem Verwaltungsgericht München zur Wehr setzen müssen, um ihre Rechte zu wahren.

Die Kanzlei Labbé & Partner klagt aktuell vor dem Verwaltungsgericht München (vgl. Verfahren M 9 K 20.2394) gegen die Versagung von Zweckentfremdungsgenehmigungen bzw. deren Erteilung unter finanziell nachteiligen Auflagen und im Rahmen einer Normenkontrolle vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (vgl. Verfahren 12 N 20.2716) direkt gegen die Änderung der Zweckentfremdungssatzung, um diese auf ihre Rechtmäßigkeit hin prüfen zu lassen.

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