Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit Beschluss vom 02.12.2025 im Verfahren mit dem Aktenzeichen 2 N 21.2313 wegen schwerer Abwägungsmängel und fehlender städtebaulicher Rechtfertigung den Bebauungsplan Nr. 51 „Markweg-Adalbert-Stifter-Ring“ der Gemeinde Otterfing aufgehoben.
Der von uns vertretene Grundeigentümer wollte sein im Innenbereich gelegenes Grundstück mit einem Doppelhaus bebauen. Die Gemeinde Otterfing verlangte im Vorfeld eine Grundabtretung, um die angrenzende Straßenfläche zu verbreitern. Für den Fall der Nichteinigung stellte die Gemeinde dem Eigentümer die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und den Erlass einer Veränderungssperre in Aussicht. Als Kaufpreis bot die Gemeinde dem Eigentümer je Quadratmeter einen Betrag an, der den Verkehrswert der Fläche um mehr als das 20-fache unterschritt. Da eine Einigung nicht zustande kam, leitetet die Gemeinde ein Bebauungsplanverfahren ein und Erließ eine Veränderungssperre.
Mit dem im Juli 2021 in Kraft getretenen Bebauungsplan der Gemeinde Otterfing wurde ein großes Gebiet im bereits überwiegend bebauten östlichen Ortsrandbereich der Gemeinde Otterfing überplant. Die von der Gemeinde für das Grundstück unseres Mandanten vorgesehenen Festsetzungen sahen u.a. für rund 7% seines Grundstücks öffentliche Straßenverkehrsflächen vor. Außerdem ermöglichten sie keine Bebauung mehr mit einem Doppelhaus, da keine oberirdischen Garagen zugelassen wurden, sondern nur noch eine Tiefgarage. Zudem wurde dem Grundstück unseres Mandanten als einzigem Grundstück im Plangebiet nur eine Wandhöhe von 6,20 m zugestanden. Für alle anderen Grundstücke waren Wandhöhen von 6,40 m und mehr festgesetzt.
Gegen diesen Bebauungsplan wurde von uns Antrag auf Normenkontrolle erhoben. Trotz seiner offensichtlichen Rechtswidrigkeit hat es leider mehr als vier Jahre (!) gedauert, bis der 2. Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit Beschluss vom 02.12.2025 ohne mündliche Verhandlung den Bebauungsplan der Gemeine Otterfing aufgehoben hat. Begründet wurde dies einerseits mit schweren Abwägungsmängeln, da die Nachteile für unseren Mandanten, die sich aus dem Zwang zur Errichtung einer Tiefgarage ergeben, verkannt wurden. Außerdem konnte der Senat keine Rechtfertigung dafür erkennen, dass nur für das Grundstück unseres Mandanten eine niedrigere Wandhöhe festgesetzt wurde.
Dieser Fall zeigt einmal mehr, dass die in Art. 28 des Grundgesetzes den Kommunen garantierte Planungshoheit dort nicht immer gut aufgehoben ist und nicht selten missbräuchlich eingesetzt wird. Umso wichtiger ist es, immer dann, wenn dies passiert, den Kommunen klare Grenzen aufzuzeigen. Leider ist dies nur möglich, wenn man als Grundeigentümer in der Lage und willens ist, sich auf einen jahrelangen Prozess einzulassen. Die gesetzgeberisch vorgesehenen Möglichkeiten für Kommunen, fehlerhafte Bebauungspläne auch noch während des Normenkontrollverfahrens rückwirkend zu heilen, machen es den Eigentümern dabei nicht leichter. Umso wichtiger ist eine professionelle und seriöse Beratung im Vorfeld einer Normenkontrollklage, um diejenigen Fälle zu identifizieren, in denen eine Normenkontrolle für den Mandanten tatsächlich Sinn macht.
Dazu und zu anderen Themen aus dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht berät Sie gerne:
Dr. Patrick Bühring
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
