Das Verwaltungsgericht München hebt eine Vorkaufsrechtsausübung der Stadt München auf und begründet dies mit der Unwirksamkeit der im Jahre 2018 von der Stadt München beschlossenen Vorkaufsrechtssatzung für das rund 900 Hektar (!) große Gebiet der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Feldmoching – Ludwigsfeld.
Aufgrund einer von den Rechtsanwälten Labbé & Partner mbB erhobenen Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht München im Verfahren M 29 K 21.1907 gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts der Stadt München für ein knapp 1.000 m² großes Grundstück wurde ein Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Stadt München aus dem Jahre 2021 aufgehoben. Begründet wurde dies vor allem damit, dass die vom Stadtrat am 27.06.2018 erlassene Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht für das Gebiet Feldmoching – Ludwigsrecht unwirksam ist. Damit hat sich das Verwaltungsgericht München unserer Rechtsauffassung angeschlossen. Die Klage wurde von uns vor allem damit begründet, dass die städtische Vorkaufssatzung, die ein Gebiet von knapp 900 Hektar (!) umfasst, deshalb unwirksam ist, weil sie nicht den von § 25 BauGB und der Rechtsprechung gestellten Anforderungen an den Erlass derartiger Satzungen zur Begründung kommunaler Vorkaufsrechte entspricht. Zwar sind diese Anforderungen niedrig. Dennoch lagen sie nicht vor, da die Stadt bei ihrem Satzungsbeschluss im Jahre 2018 noch keine Planungen für dieses Gebiet verfolgte, die wenigstens ein Mindestmaß an Konkretisierung aufwiesen. Seinerzeit hatte die Stadt München lediglich beschlossen, in diesem Bereich ein kooperatives Stadtentwicklungsmodell durchzuführen und stichpunktartig gängige Planungsziele benannt. Zwar berief sich die Stadt im Verwaltungsprozess darauf, dass ab dem Jahre 2020 mit dem politisch initiierten Aus des kooperativen Stadtentwicklungsmodells und der Einleitung der sog. Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) Feldmoching – Ludwigsfeld ein ausreichender Konkretisierungsgrad vorlag. Dies ließ das Verwaltungsgericht München in der mündlichen Verhandlung am 28.06.2023 jedoch nicht gelten. Ein derart grundlegender Schritt hätte unseres Erachtens einer neuen Vorkaufssatzung nebst Satzungsbeschluss und amtlicher Bekanntmachung bedurft. Daran fehlt es. Auch wies das Gericht darauf hin, dass der für die Rechtfertigung einer Vorkaufssatzung erforderliche Grad an Konkretisierung der Planungen umso größer ist, je größer das Satzungsgebiet ist. In der Folge wurde der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Stadt München aufgehoben. Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Die Entscheidung zeigt, dass auch in einem Bereich wie dem der kommunalen Vorkaufsrechte, der vom Gesetzgeber mehr und mehr eigentümerfeindlich ausgestaltet wurde, die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen nicht grenzenlos sind. Weiter zeigt sie, dass Kommunen wie die Stadt München nicht davor zurückschrecken, riesige Teile ihres Gemeindegebiets für mehrere Jahrzehnte mit Vorkaufssatzungen zu belegen, welche die Eigentümer erheblich in ihrer Dispositionsbefugnis und Vertragsautonomie beschränken. Ob bei der Stadtentwicklung und der mehr denn je dringend notwendigen Schaffung von Wohnraum ein Handeln der Kommunen gegen die Interessen der Grundeigentümer langfristig erfolgversprechend ist, muss bezweifelt werden. In München jedenfalls werden dort, wo die sog. Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gegen den Willen der betroffenen Grundeigentümer durchgeführt werden, auf Jahrzehnte hin keine Wohnungen entstehen.
Für Fragen rund um das Thema kommunale Vorkaufsrechte und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung:
Dr. Patrick Bühring
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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