Das Verwaltungsgericht München hebt eine die Vorkaufsausübung der Stadt München auf und begründet dies mit der Unwirksamkeit der im Jahre 2018 von der Stadt München beschlossenen Vorkaufsrechtssatzung für das rund 900 Hektar (!) große Gebiet der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) Feldmoching – Ludwigsfeld.
Aufgrund einer von den Rechtsanwälten LABBÉ erhobenen Klage gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts der Stadt München für ein knapp 1.000 m² großes Grundstück wurde ein Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Stadt München aus dem Jahre 2021 aufgehoben. Begründet wurde dies vor allem damit, dass die vom Stadtrat am 27.06.2018 erlassene Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht für das Gebiet Feldmoching – Ludwigsrecht unwirksam ist. Damit hat sich das Verwaltungsgericht München unserer Rechtsauffassung angeschlossen. Die Klage wurde von uns vor allem damit begründet, dass die städtische Vorkaufssatzung, die ein Gebiet von knapp 900 Hektar (!) umfasst, deshalb unwirksam ist, weil sie nicht den von § 25 BauGB und der Rechtsprechung gestellten Anforderungen an den Erlass derartiger Satzungen zur Begründung kommunaler Vorkaufsrechte entspricht. Zwar sind diese Anforderungen niedrig. Dennoch lagen sie nicht vor, da die Stadt bei ihrem Satzungsbeschluss im Jahre 2018 noch keine Planungen für dieses Gebiet verfolgte, die wenigstens ein Mindestmaß an Konkretisierung aufwiesen. Seinerzeit hatte die Stadt München lediglich beschlossen, in diesem Bereich ein kooperatives Stadtentwicklungsmodell durchzuführen und stichpunktartig gängige Planungsziele benannt. Zwar berief sich die Stadt im Verwaltungsprozess darauf, dass ab dem Jahre 2020 mit dem politisch initiierten Aus des kooperativen Stadtentwicklungsmodells und der Einleitung der sog. Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) Feldmoching – Ludwigsfeld ein ausreichender Konkretisierungsgrad vorlag. Dies ließ das Verwaltungsgericht München in der mündlichen Verhandlung am 28.06.2023 jedoch nicht gelten. Ein derart grundlegender Schritt hätte unseres Erachtens einer neuen Vorkaufssatzung nebst Satzungsbeschluss und amtlicher Bekanntmachung bedurft. Daran fehlt es. Auch wies das Gericht darauf hin, dass der für die Rechtfertigung einer Vorkaufssatzung erforderliche Grad an Konkretisierung der Planungen umso größer ist, je größer das Satzungsgebiet ist. In der Folge wurde der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Stadt München aufgehoben.
Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts ließ die Stadt München einen Antrag auf Zulassung der Berufung zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof stellen. Dieser Antrag wurde von Ihr allerdings zwischenzeitlich wieder zurückgenommen, nachdem der 2. Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs der Stadt in dem Berufungszulassungsverfahren (2 ZB 23.2131) schriftlich die geringen Erfolgsaussichten des Antrags dargelegt hatte und die Rücknahme des Antrags empfahl. Begründet wurde die Auffassung des Senats damit, dass die mit einer Vorkaufssatzung verfolgte städtebaulichen Ziele erst dann für eine Vorkaufssatzung hinreichend konkretisiert sind, wenn feststeht, dass die Entwicklung überhaupt weiterverfolgt wird. Hieran hatte der Senat Zweifel, da seitens der Stadt als Zeitpunkt für die Umsetzung der Maßnahme erst vage mit ca. 2030 angegeben wurde und auch dies nur für Teilabschnitte vorgesehen sei.
Die Entscheidung des VG München und die Einlassungen des Senats des BayVGH im Berufungszulassungsverfahren zeigten, dass auch in einem Bereich wie dem der kommunalen Vorkaufsrechte, der vom Gesetzgeber mehr und mehr eigentümerfeindlich ausgestaltet wurde, die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen nicht grenzenlos sind. Weiter wird deutlich, dass Kommunen wie die Stadt München nicht davor zurückschrecken, riesige Teile ihres Gemeindegebiets für mehrere Jahrzehnte mit Vorkaufssatzungen zu belegen, welche die Eigentümer erheblich in ihrer Dispositionsbefugnis und Vertragsautonomie beschränken. Ob bei der Stadtentwicklung und der mehr denn je dringend notwendigen Schaffung von Wohnraum ein Handeln der Kommunen gegen die Interessen der Grundeigentümer langfristig erfolgversprechend ist, muss bezweifelt werden. In München jedenfalls wurden bislang im übrigen dort, wo die Verfahren für die sog. Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gegen den Willen der betroffenen Grundeigentümer begonnen wurden, bis zum Frühjahr 2026 keine neuen Wohnungen geschaffen.
Dies hat gegen Ende des Kommunalwahlkampfs im Frühjahr 2026 auch der Oberbürgermeister der Stadt München erkannt und verkündet, in der kommenden Wahlperiode die beiden im Münchener Stadtgebiet bislang betriebenen Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen durch kooperative Konzepte gemeinsam und auf Augenhöhe mit den betroffenen Grundeigentümern zu ersetzen. Wir freuen uns, dass wir einen Beitrag zu dieser Erkenntnis mit unserer Bearbeitung leisten konnten!
Für Fragen rund um das Thema kommunale Vorkaufsrechte und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung:
