Bundesverwaltungsgericht zu Vorkaufsrechten in Erhaltungssatzungsgebieten.

Die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes in Erhaltungssatzungsgebieten auf Grundlage einer Zukunftsprognose ist rechtswidrig.

Das Bundesverwaltungsgericht hatte in seinem Urteil vom 09. November 2021 (Az.: 4 C 1.20) über die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechtes für ein Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) in Berlin zu entscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht kam dabei zu der Erkenntnis, dass das Vorkaufsrecht von der Gemeinde nicht auf Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, der Käufer werde in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen.

Für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung steht Gemeinden nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht ist nach § 26 Nr. 4 BauGB jedoch ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Bislang wurde von Gemeinden und Verwaltungsgerichten ganz überwiegend argumentiert, der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB liege nicht vor, wenn nach der Veräußerung des Grundstücks erhaltungswidrige Entwicklungen zu befürchten seien, insbesondere die Wohnungen aufgewertet, die Mieten erhöht und die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden (zuletzt insb. VG München, Urt. v. 7.12.20 – Az.: M 8 K 19.5422).

Das Bundesverwaltungsgericht ist dieser Auffassung nun deutlich entgegengetreten. Der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB bezieht sich eindeutig auf die Gegenwart, nicht auf eine Zukunftsprognose. Es kommt allein darauf an, ob das Grundstück zum Zeitpunkt der Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht entsprechend den Zielen oder Zwecken der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird und die auf dem Grundstück errichtete bauliche Anlage keine gravierenden Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Nach dieser Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes dürfte die Ausübung des Vorkaufsrechtes für Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten in Zukunft überwiegend ausgeschlossen sein.

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