Unsere Kanzlei hat die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts erfolgreich abgewehrt. Das Verwaltungsgericht Augsburg gab unserer Klage vollumfänglich statt und hob den Vorkaufsrechtsbescheid vollständig auf.

 

Die Entscheidung zeigt: Ein sanierungsbedürftiges oder leerstehendes Gebäude allein reicht für die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8b BauGB nicht aus. Zusätzlich muss der Zustand des Grundstücks erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld haben. Genau daran fehlte es im vorliegenden Fall.

 

Ausgangslage: Gemeinde tritt in Grundstückskauf ein

 

Unser Mandant hatte ein bebautes Grundstück im unbeplanten Innenbereich erworben. Auf dem Grundstück befanden sich ein seit längerer Zeit nicht mehr genutztes Wohngebäude sowie ehemalige landwirtschaftliche Gebäude. An dem Wohngebäude bestanden mehrere bauliche Mängel. Insbesondere Risse.

 

Die Gemeinde sah darin einen baulichen Missstand und übte ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Zur Begründung führte die Gemeinde insbesondere an, der Leerstand und der Zustand des Grundstücks würden die nähere Umgebung städtebaulich abwerten. Zudem wollte sie das Grundstück wieder einer angemessenen Nutzung zuführen und vorhandene Innenbereichspotenziale aktivieren.

 

Gegen den Vorkaufsrechtsbescheid erhoben wir für den Käufer Klage und führten aus, dass es an erheblichen nachteiligen Auswirkungen des behaupteten baulichen Missstands auf das soziale oder städtebauliche Umfeld fehlte.

 

Die Entscheidung des VG Augsburg: Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig

 

Das Verwaltungsgericht Augsburg gab unserer Klage vollumfänglich statt und hob den Bescheid auf.

 

Entscheidend war, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8b BauGB nicht erfüllt waren. Nach dieser Vorschrift genügt es nicht, dass eine bauliche Anlage einen Missstand im Sinne des § 177 Abs. 2 BauGB aufweist. Der Missstand muss darüber hinaus – wie von uns vorgetragen -erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld haben.

 

Ob das Gebäude tatsächlich bereits einen solchen baulichen Missstand aufwies, musste das Gericht letztlich nicht entscheiden. Selbst wenn man einen Missstand unterstellte, fehlte es jedenfalls an den erforderlichen erheblichen Auswirkungen auf die Umgebung.

 

Kernaussage 1: Ein sanierungsbedürftiges Gebäude allein genügt nicht

 

Das Gericht stellt klar, dass § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8b BauGB hohe Anforderungen an die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts stellt. Ein schlechter baulicher Zustand, Leerstand oder Sanierungsbedarf reichen für sich genommen nicht aus. Hinzukommen muss eine erhebliche Beeinträchtigung, die über das betroffene Grundstück hinaus auf die Umgebung ausstrahlt.

 

Damit können Gemeinden nicht bereits jeden Verkauf eines sanierungsbedürftigen Grundstücks zum Anlass nehmen, selbst in den Kaufvertrag einzutreten.

 

Kernaussage 2: Erhebliche Auswirkungen auf die Umgebung müssen konkret feststellbar sein

 

Das Verwaltungsgericht hatte sich die örtlichen Verhältnisse im Rahmen eines Augenscheins selbst angesehen. Die Umgebung stellte sich danach als durchschnittlich geprägtes Dorfgebiet mit älteren und neueren Wohngebäuden sowie ehemals oder weiterhin landwirtschaftlich genutzten Grundstücken dar. Eine erhebliche städtebauliche Abwertung der Umgebung durch das Grundstück unseres Mandanten konnte das Gericht nicht feststellen.

 

Insbesondere genügte die allgemeine Befürchtung der Gemeinde, der Zustand des Grundstücks könne langfristig zu einer negativen Entwicklung des Ortsteils beitragen, nicht.

 

Erforderlich sind vielmehr konkrete und erhebliche Auswirkungen des jeweiligen Grundstücks auf sein Umfeld.

 

Kernaussage 3: Allgemeine städtebauliche Ziele reichen nicht aus

 

Auch grundsätzlich sinnvolle Ziele einer Gemeinde – etwa die Aktivierung von Wohnraum, die Stärkung der Innenentwicklung oder die Vermeidung weiteren Flächenverbrauchs – können die gesetzlichen Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts nicht ersetzen. Das Gericht machte deutlich, dass sich das erforderliche Allgemeinwohlinteresse an dem jeweiligen gesetzlichen Vorkaufstatbestand orientieren muss.

 

Fehlen die von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8b BauGB verlangten erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf das Umfeld, kann das Vorkaufsrecht daher nicht allein mit allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen begründet werden.

 

Fazit für die Praxis

 

Die Entscheidung des VG Augsburg setzt der Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte klare Grenzen. Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien sollten Käufer einen Vorkaufsrechtsbescheid nicht ungeprüft hinnehmen. Ein baulich schlechter Zustand allein berechtigt die Gemeinde nicht dazu, in einen Grundstückskauf einzutreten.

 

Entscheidend ist vielmehr, ob sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und insbesondere erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld konkret nachgewiesen werden können.

Für weitere rechtliche Fragen und Beratungen zum Thema „Vorkaufsrechte“ stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung